Kira geliri elde edenler dikkat

Değerli okurlar; eskiler bilirler Mart ayı dert ayı derler. Yine geldik bir mart ayına ve 2021 gelirlerimizin vergilendirilmesine. Bu ay yapacağımız beyanlarımızdan biri de elde ettiğimiz kira gelirlerine yönelik olacak. Bu yazının konusu başka herhangi bir geliri olmayanların elde ettikleri kira geliri ile sınırlandırılmıştır.

Yani 2021 yılında sahip olunan mal ve haklan kiraya verenlerin vergilendirilmesine yönelik olarak; kira gelirine konu mal ve haklar, vergiden istisna edilecek mesken kira tutan, işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı, beyan edilen kira gelirlerinden indirilecek giderler, beyannamenin verilme zamanı gibi konulara değineceğiz.

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır.  Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır. Örneğin 2021 yılında elde ettiğiniz 2021 ve 2020 yılının kira bedellerinin vergisi 2021 yılında hesaplanır. Bununla beraber gelecek yıllara ait kira gelirleri tahsilatı ileriki yıllarda vergilenir. Yani 2021 yılında tahsil ettiğiniz 2021-2022-2023 yılı kira gelirleri için 2021, 2022 ve 2023 yıllarında ayrı ayrı beyanname vermeniz gerekmektedir.

Emsal Bedel

Size ait olan bir işyerini ya da konutu sembolik bir tutar karşılığında ya da bedelsiz kiraya verirseniz karşınıza emsal bedel uygulaması çıkar ve ödenmesi gereken vergi bu emsal bedel üzerinden hesaplanır. Emsal bedel tespit edilmemişse emsal kira bedeli bina veya arazi emlak vergisi değerinin %5’idir. Şu durumlarda emsal kira bedeli uygulaması yapılmaz; koruma amacıyla başkasının ikamet etmesine izin verilen gayrimenkuller, Binaların mal sahiplerinin annesine-babasına çocuklarına, büyük annesine büyükbabasına, torunlarına ikamet etmesi üzerine bırakılanlar (bu kişiler sadece bir konut için bu istisnadan yararlanabilirler), mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde ikamet etmesi, genel bütçeye dahil gayrimenkuller.

İstisna

Konutlarda 2021 yılında elde edilen kira gelirinin 7000 TL’si istisna kapsamındadır. Bu tutarın altında kira geliri elde edenlerin beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir mükellefin birden fazla kira geliri elde etmesi durumunda istisna toplam kira gelirlerine bir defa uygulanabilecektir.  Süresinde beyannameyi vermemiş olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. Konut ve işyeri kira gelirini birlikte elde edip beyan edenler sadece konut kira geliri istisnasından yararlanabilirler, İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler

Kira gelirlerinin tespitinde indirilecek giderler için iki yöntem vardır. Gerçek gider yöntemi ve götürü gider yöntemi. Bu iki yöntemden biri tüm kira gelirleri için seçilir. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl boyunca seçimlerini değiştiremezler. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 15'ini götürü olarak indirebilirler. Kira geliri elde edip de mesken istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutan düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.

                Gerçek gider yöntemini seçenler aşağıdaki giderleri kira gelirlerinden indirebilirler. Kiraya veren tarafından Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, sigorta giderleri, Kiraya verilen mallar için ödenen faiz giderleri, kiraya verilen malların önemi ile orantılı idare giderleri. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harçlar ile belediyeye yapılan ödemeler, onarım giderleri, kira ile tuttukları mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler ve Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl sure ile iktisap bedelinin %5'i gider olarak dikkate alınabilir. Tüm bu giderlerle ilgili olarak yapılan harcamaların belgeleri 5 yıl boyunca saklanmalıdır.

İşyerlerinde Durum Ne ?

İşletme sahipleri ilgili gayrimenkulü kiralamaları durumunda %20 gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait almak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden yapılacaktır. Kiracı, kazançları basit usulde tespit olunan bir mükellef ise; vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından, kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapılmayacaktır.

işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutan beyanname verme sınırını  (2021 yılı için 53.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 53.000 TL'nin aşıp aşılmadığının  tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutan aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır). Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasına konu olmayan işyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sınırı 2.800 TL'dir. Bu tutarın üzerinde kazanç elde edilmesi halinde beyanname verilecektir.

Ortaklık Halinde Ne Yapacağız ?

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunmas1 halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık  gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Beyannamemizi Ne Zaman Vereceğiz ?

Mükelleflerin 2021 yılına ait kira geliri beyanlarını 1-31 Mart 2022 tarihleri arasına yapması gerekmektedir. Beyannameler hazır beyan sistemi üzerinden internet ortamında, kağıt olarak vergi dairesine elden ya da mali müşavirlerce verilebilir.

Ödemesini Ne Zaman Yapacağız ?

Hesaplanan vergi iki taksit halinde, birinci taksit 31/03/2022, ikinci taksit 01/08/2022 tarihine kadar ödenebilir.

Barış Köse (SMMM)